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Investimento immobiliare? conviene?

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  • Investimento immobiliare? conviene?

    Ciao,

    i miei genitori e zii hanno una casa del valore di 58.000.

    Io di questa casa erediterò, un domani, il 50%.

    Quello che vorrei fare è acquistare la casa, stiplando un mutuo all'80% del valore di 46.400.

    Metà di questo mutuo lo girerei a mia sorella (l'altra erede della casa) e l'altra metà rimarrà a me.

    Per cui da questa operazione con la banca io avrei 23.300€ + un mutuo di 46.400 ( a 30 anni sono circa 140 euro al mese)

    A questo punto, poichè la ristrutturazione che avevamo in mente sfruttando l'ecobonus non credo sia fattibile se non prolungheranno il bonus, vorrei rivenderla immediatamente per circa 50.000€

    1) é possibile vendere una casa con un' ipoteca sopra agilmente secondo la vostra esperienza?

    Sia chiaro che io voglio continuare a pagare il mutuo.

    ma a conti fatti avrei una liquidità di circa 73.000 ed un esporso di 140 euro/mese.

    Secondo voi è potenzialmente fattibile?

    Tra l'altro potreri gia avere dei potenziali acquirenti.

    Grazie.

  • #2
    Operazione praticamente impossibile.
    Primo, praticamente tutte le banche non fanno mutui ipotecari o surroghe per cifre inferiori ai 50K.
    In fase di acquisto gli acquirenti chiederanno che venga tolta l'ipoteca relativa al tuo mutuo. Per fare questo dovrai estinguere il mutuo stesso....
    Inoltre avrai le spese relative alla prima compravendita con i tuoi famigliari e le tasse dalla successiva vendita a terzi.

    Potresti fare l'operazione solo se sei in grado di ottenere un normale finanziamento che quindi non implica l'ipoteca sulla casa. Nel caso, tu vendi la casa e continui a pagare il finanziamento. , Rimangono cmq tutti i costi e tasse ( oltre ai passaggi di denaro reali. Non troverai nessun notaio che fi fa l'atto di compravendita senza passaggio di denaro reale tra te ed i tuoi parenti) del caso.

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    • #3
      Grazie per la risposta.

      In realtà il notaio non è un problema, è stato lui stesso a dirmi che lui ha bisogno del numero degli assegni, e che poi vengano incassati o meno a lui non interessa minimamente.
      Anzi me lo ha consigliato, data la situazione ingarbugliata con le parti tra i miei genitori ed i loro fratelli ed ovviamente noi siamo tuto d'accordo perchè di fatto la casa è soltanto di mia madre che gia 20 anni fa aveva pagato le quote ai fratelli, senza mai però procedere ad intestarsela.

      La banca mi ha gia detto che il mutuo ipotecario su quell'immobile lo può fare benissimo, perchè il valore è di 58000 euro loro finanziano però l'80%, per cui anche qui alla banca poi non interessa nulla di come vengano dati i pagamenti.

      Il punto, a questo punto è:

      richiedere un finanziamento di diverso tipo senza ipoteca e procedere con le carte dal notaio.

      In questo modo la casa sarebbe libera da ipoteca e la rivendibilità potrebbe essere piu semplice.

      che tipo di finanziamenti posso richiedere? prestito personale? considerate che avrei anche un secondo immobile o liquidità da dare in garanzia

      grazie
      Last edited by Gaber; 13/02/2021, 20:11.

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      • #4
        Ciao,
        se non hai precedenti negativi ed un reddito dimostrabile un qualsiasi finanziamento non finalizzato può andare bene, ovviamente gli interessi sono un po' più alti rispetto ad un mutuo, ma ti risparmi tempi e beghe che una procedura di mutuo tradizionale ha.
        Diffida invece del notaio che ti ha detto che gli assegni possono anche non essere incassati. Il passaggio di denaro deve avvenire, vent'anni fa si facevano anche pratiche in questo modo, ma oggi non più. Se un notaio ti dice quello che ti ha detto è indice di scarsa professionalità e ti consiglio vivamente di cambiare.

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        • #5
          grazie, si nessun precedente di nessun tipo a dire il vero. Ma vorremmo chiedere il mutuo mettendo l'ipoteca su un altro immobile perchè i tassi e le rate dei finanziamneti sono molto elevati,soprattutto come prestiti personali che tra l'altro non fanno dopo i 10 anni. in questo modo la casa comunque risulta senza ipoteca, ed io potrei mettermi a 30 anni con un esborso minimo mensile.

          Guarda il notaio è una persona ingambissima e nella zona lo conoscono tutti. Mi ha suggerito di emettere due assegni per le zie, che hanno di fatto ancora la proprietà, con il numero dell'assegno scritto nell'atto di vendita e che per l'atto a lei basta quello. poi che vengano incassati o meno mi dice che non ha importanza ne per la banca, che me lo ha confermato, ne per il notaio. male che va loro incassano l'assegno e lo girano come donazione a mia madre, senza pagare tasse e poi mia madre rigira a me sempre con donazione.

          in realtà il VERO passaggio dei soldi dovrebbe avvenire tra me e mia sorella, perchè è lei l'erede ufficiosa, insieme a me, della casa

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          • #6
            Detto in poche parole? Una cazzata unica.
            Vendete la casa e dividetevi il ricavato e stop.

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            • #7
              perchè usi questi termini? cerchiamo almeno di dare delle indicazioni e snocciolare i diversi punti di vista e fare un minimo di formazione magari? grazie

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              • #8
                Rileggi un pò il programma che hai scritto e dimmi dove sta in senso logico di tutto ciò.

                Voi volete :

                - aprire un finanziamento di 46.600 euro, dando in garanzia immobile A, il tutto per 30 anni
                - acquistare immobile B da vostra madre per 50.000 ( o 46.600 o 58.000 ) non si è capito.
                - rivendere subito immobile B per 50.000
                - mettere liquidità sul conto ( per farne che?)

                A parte arricchire il notaio dove sta la convenienza a far questo?

                Le soluzioni più ovvie sono 2:

                -A) mamma vende l'immobile e fa donazione del ricavato ai figli
                -B) usate direttamente la liquidità del finanziamento senza far tutti sti giri.

                La questione degli assegni "a vuoto" è poi tutta da ridere: non fa nessuno differenza? Chiedetelo all'ADE se non la fa visto che atto pubblico risulta che loro hanno venduto per "X" e questi "X" non si vedono. Qui diventa ancora più divertente il tutto perché il primo pensiero è che :

                1) le zie hanno incassato cash
                2) tu hai versato cash

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                • #9
                  ma mi sa che non hai capito granchè xD

                  Io voglio acquistare con un mutuo prima casa l'immobile A dando in garanzia l'immobile B, mutuo di 46.400€
                  di questi 46400 , 23.200 mi entrano subito in tasca

                  Dopo di che io rivendo l'immobile A (privo di ipoteca) e dalla vendita faccio altri 50000E circa (valore della casa 58.000€ che sono diposto a negoziare) che mi entrano in tasca.

                  all'atto pratico io ho ho 73200€ minimo di liquidità (tolte le varie spese per i passaggi)

                  Di questi 72000 gia sto mettendo in conto di reinvestirli in un immobile commerciale in asta giudiziaria per 26.000€ dove sposterò la mia attività e andrò a investire aumentando la produzione in outsourcing. cosi forse è piu chiaro?

                  Dove sta la cosa non chiara?

                  Se vendo l'immobile mi entrano circa 28.000€ e buona notte.

                  Secondo te meglio i 28 che i 72 con un tasso allo 0.90 per 30 anni?

                  chiedo eh, non ho molta esperienza in questo genere di situazioni. so solo che la liquidità mi fa comodo anche perchè mi sposo quest'anno.

                  Se non volessi poi rivendere l'immobile potrei aspettare le varie proroghe e decidere di ristrutturare, andando a spendere circa 60k (che andrebbero richiesti novamente con mutuo ristrutturazione)

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                  • #10
                    Aggiungo anche che i proventi che dovrebbero derivare dalla vendita delle parti della casa dei miei zii e di mia madre, non sono soggette a tassazione poichè la casa fu donata in successione

                    Comment


                    • #11
                      L'immobile non è della mamma? Lei vende e vi fa donazione in parti uguali del ricavato : 23.300 a te
                      Richiedi un finanziamento "per i motivi che ti pare" di euro 50.000 dando in garanzia immobile B. Alla banca il perché poco importa se ha dietro solide garanzie su cui rifarsi.
                      Totale 73.300
                      Con un rogito in meno. Molto più sensato e rapido.

                      Non mi esprimo sui mutui trentennali.

                      Comment


                      • #12
                        Hai ragione, in effetti stavo facendo un gran casino ????

                        Ad ogni modo, avete esperienza di acquisti in asta giudiziaria senza incanto?

                        L'immobile commerciale posso comprarlo in contanti senza mutuo e quello mi serve proprio. È un locale di 120mq a 26000€ come offerta minima, base d'asta 35000. Intanto ho richiesto una visita dal custode. Conviene affidarsi ad un avvocato? Grazie

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                        • #13
                          Originariamente Scritto da Andy Fratton Visualizza Messaggio
                          L'immobile non è della mamma? Lei vende e vi fa donazione in parti uguali del ricavato : 23.300 a te
                          Richiedi un finanziamento "per i motivi che ti pare" di euro 50.000 dando in garanzia immobile B. Alla banca il perché poco importa se ha dietro solide garanzie su cui rifarsi.
                          Totale 73.300
                          Con un rogito in meno. Molto più sensato e rapido.

                          Non mi esprimo sui mutui trentennali.

                          pero facendo cosi ho due finanziamenti accesi. con minimo 350 mensili eh...

                          Comment


                          • #14
                            Perché 2?


                            Inviato da Tapatalk

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                            • #15
                              scusa letto male, ok cosi c'è solo il finanzimanto dei 50K ma non saprei con quali interessi. Ad ogni modo sto pensando di fare cosi: compro la casa A con mutuo pima casa, con la liquidità dei 23000 penso di prendere un'altro immobile commerciale B in asta giudiziaria e spostarci la sede della mia attività (passaggio dovuto) e poi forse con calma ristrutturare l'immobile A nel tempo

                              In alternativa con i 23k dovrei ristrutturare la casa A, e fare cambio da residenziale a commerciale, ma cade a pezzi, mentre l'altro immobile commerciale Bè gia operativo.

                              altra alternativa sarebbe di vendere successivamente l'immobile A liberandolo dall'ipoteca spostandola sull'immobile commerciale B.

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