Revocatoria immobiliare, soluzioni?

[beta]

Salve,
la presente per chiedere un consiglio.


La società X (sas) era in causa con un imprenditore e ha venduto un immobile A alla società Z (srl) a prezzo piu basso rispetto al prezzo di mercato. (per pagare meno imposte di registro)

Qualche anno dopo il tribunale ha dato ragione all'imprenditore. (la vendita è stata fatta prima della sentenza).


Ora il creditore ha pignorato gli usufrutti del proprietario della società X e ha chiesto la revocatoria dell'atto di vendita alla società Z.


La causa è appena cominciata.
Come può tutelarsi la società Z?
La società X non esiste piu e i soci sono nulla tenenti. Perciò non può rivalersi sulla società X.
Potrebbe rivalersi forse sugli usufrutti, ma non penso che esisti qualcuno che li possa acquistare.


La società Z inoltre ha fatto mettere un ipoteca (1.000.000) sull'immobile A per acquistare un altro immobile sempre intestato alla società Z.


Come può la società Z mettere al riparo l'immobile A? Trust immobiliari? Società off-shore?


Se, come immagino, è troppo tardi per mettere al riparo l'immobile A.


In alternativa, se la società Z vende tutti gli immobili in sua proprietà e in proprietà dell'altro garante (l'altra persona che ha firmato per fare rilasciare il mutuo), ad un altra società (italiana o estera) e dopo un po smette di pagare il mutuo? (ovviamente vende al prezzo di mercato e paga il giusto) Va all'asta solo l'immobile A? E' possibile che la banca chieda altre revocatorie alla nuova società? Come evitare questo?

Queste domande solo per cercare di tutelare al massimo la società Z, estranea ai fatti.. ovviamente il giudice deve ancora decidere il da farsi.. L'importo degli usufrutti pignorati sono superiori al credito.. Però, il fatto di aver pagato "poco" l'immobile, potrebbe incasinare la situazione.

Pensavo alle società estere, perchè ho letto su internet, che se non c'è nessun reato PENALE, dovrebbero dare qualche sicurezza in piu.


Grazie a tutti.




Riassunto:
Società Z possiede diversi immobili.
Immobile A acquistato dalla società Z a prezzo inferiore a quello di mercato, sul quale è stata trascritta un ipoteca da 1.000.000 e trascrizione di revocatoria.
Immobile B libero da qualsiasi vincolo.

Garante: possiede diversi immobili tutti liberi da vincoli.

(chiaramente Società Z e garante sono parenti..)


Societa X non esiste piu.

Mi scuso per le domande forse "banali".. Resto a disposizione per eventuali chiarimenti.

In attesa ringrazio e mi complimento per il forum, davvero interessante.

[Banzai]

Se la vendita dell'immobile X è stato concluso con successo e senza che qualcuno abbia avuto nulla in contrario, soprattutto il notaio, penso proprio che l'immobile sia salvo e sano già ora e qualunque richiesta di revoca è ridicola.

Considerando però che siamo in Italia, bisogna fare fronte a diversi problemi. Uno è il possibile mancato deposito dei titoli di acquisto da parte del notaio, ma a quel punto ha colpa lui e quindi pagherebbe l'assicurazione (sempre se fossimo all'estero). In caso di deposito di tutti i documenti, il notaio potrebbe non aver verificato alcune cose, e quindi pagherebbe l'assicurazione (sempre teoricamente). Un'altra possibilità è la vendita dell'immobile a se stessi, prima della cessione/liquidazione della società A in modo da mettere al sicuro i beni dalla società B, ma questo non sia, mi pare, il caso. Terzo, la vendita sotto prezzo di mercato, o prezzo di favore, si fa solitamente per scambio di beni senza dare all'occhio. E anche questo non mi sembra il caso.

Rimane quindi l'ignota notaio: ha fatto il suo dovere? Se affermativo, sei in una botte di ferro, perché mai si è sentito di poter revocare una vendita per recuperare un'eventuale perdita causa valutazioni errate, o più semplicemente, per benevolenza. Se io vendo mia casa per 1 Euro, non c'è nessuno che me lo può contestare, nemmeno i miei potenziali eredi, e se domani ripenso, col cavolo che me la riprendo!

[Banzai]

PS: Rileggendo ... se il creditore ha fatto richiesta di revoca, ma la vendita è stata fatta dai proprietari "per metterla nel culo ai creditori" e il notaio non si è accorto di nulla e non vi ha avvisato in nessun modo, allora il creditore ha essenzialmente due possibilità: rivalersi sui nullatenenti mettendoli virtualmente al muro e sparare uno dopo l'altro, sperando che l'ultimo sappia dove sono finito i soldi, oppure si prende l'immobile assieme all'ipoteca, pagando ovviamente la differenza del valore e del mancato guadagno ai proprietari attuali. Sempre che non contestano la revoca (io lo farei) e quindi si va a contestarsi l'immobile per decine di anni, ma visto che è già ipotecato, non si potrebbe vendere ugualmente ...

Voglio proprio vedere se oggi qualcuno prende un immobile in carico con 1 milione di ipoteche

Per me questa cosa è ridicola. Però so che potrebbe essere una situazione piuttosto nauseante.

[beta]

Salve,
ringrazio per le rapide risposte.

Chiarisco meglio i punti.
La società X e l'amministratore della società Z sono "parenti".
Il che può fare nascere dei dubbi che sia stato fatto solo per far "sparire" l'immobile.
Tuttavia la vendita è stata fatta PRIMA della sentenza, e a prezzi piu bassi del prezzo di mercato.
(Questo penso che dimostri anche la buona fede della compravendita.. se io voglio fare sparire un immobile, sicuramente pago qualcosa in piu di imposte di registro, ma lo vendo a prezzo di mercato.. appunto per non incorrere a procedimenti di revocatorie immobiliare). E poi, se voleva fare sparire i suoi beni, si sarebbe liberato anche degli usufrutti.
Inoltre, il creditore ha già pignorato tutti gli usufrutti del proprietario della società X (importo molto superiore al credito) Perciò, non so in questi casi come ragionerebbe un giudice.....


Ho chiesto parere anche ad un mio amico Avvocato. Lui mi ha detto che in caso di revocatoria, la società che ha acquistato l'immobile è obbligata a risarcire il creditore.
Secondo lui si può stare tranquilli, in quanto il valore degli usufrutti è superiore al credito.
Avevo chiesto anche a lui se il notaio può essere responsabile in qualche modo.. però mi ha detto che non è mai responsabile.. Mi sembra strano.. Però io non sono avvocato.
Comunque la revocatoria è già stata contestata.. L'unica cosa che continua a preoccuparmi è il fatto che è stato venduto a prezzo inferiore al valore di mercato effettivo.

Per questo che volevo valutare soluzioni alternative.

Grazie.

[Banzai]

Salve,
ringrazio per le rapide risposte.

Chiarisco meglio i punti.
La società X e l'amministratore della società Z sono "parenti".
Il che può fare nascere dei dubbi che sia stato fatto solo per far "sparire" l'immobile.
Tuttavia la vendita è stata fatta PRIMA della sentenza, e a prezzi piu bassi del prezzo di mercato.
(Questo penso che dimostri anche la buona fede della compravendita.. se io voglio fare sparire un immobile, sicuramente pago qualcosa in piu di imposte di registro, ma lo vendo a prezzo di mercato.. appunto per non incorrere a procedimenti di revocatorie immobiliare). E poi, se voleva fare sparire i suoi beni, si sarebbe liberato anche degli usufrutti.
Inoltre, il creditore ha già pignorato tutti gli usufrutti del proprietario della società X (importo molto superiore al credito) Perciò, non so in questi casi come ragionerebbe un giudice.....


Ho chiesto parere anche ad un mio amico Avvocato. Lui mi ha detto che in caso di revocatoria, la società che ha acquistato l'immobile è obbligata a risarcire il creditore.
Secondo lui si può stare tranquilli, in quanto il valore degli usufrutti è superiore al credito.
Avevo chiesto anche a lui se il notaio può essere responsabile in qualche modo.. però mi ha detto che non è mai responsabile.. Mi sembra strano.. Però io non sono avvocato.
Comunque la revocatoria è già stata contestata.. L'unica cosa che continua a preoccuparmi è il fatto che è stato venduto a prezzo inferiore al valore di mercato effettivo.

Per questo che volevo valutare soluzioni alternative.

Grazie.

Il notaio è responsabile! E' suo compito di verificare che non vi sia alcun vincolo che possa compromettere l'acquisto ed è tenuto informare le parti di eventuali problemi, ovviamente non solo in forma verbale

Il prezzo di mercato è una variabile di gomma che ha valore soltanto idealmente. Se ho un prodotto che vale sul mercato 1000, non è detto che posso venderlo a 1000, perché forse non ci sono acquirenti. e pertanto posso andare tranquillamente giù, anche del 50-60% senza destare alcun sospetto (vedi saldi). La cosa potrebbe cominciare a puzzare se viene venduto sottocosto, ma, con alcune premesse: se l'oggetto è stato comprato a prezzo molto maggiorato o comunque a prezzo di mercato non favorevole, allora anche la vendita sottocosto è giustificabile.

E poi non mi fiderei tanto dell'affermazione del cessato pericolo per via del credito recuperato (usufrutto). I creditori hanno a volte visioni distorte della realtà.

E comunque sarei tranquillo. Perché se l'immobile fosse mio e qualcuno mi chiederebbe il risarcimento, gli farei passare 30 anni di tribunali e non avrebbe un giorno di pace, alla fine dei quali implora il giorno in cui mi si sarà levato dalle scatole

Insomma, combattere! Prendere a calci! E fare il solletico a chi non sembra reagire. E magari sentire anche qualche altro consulente legale al riguardo dei doveri e poteri dei notai ... soprattutto perché questi ultimi non sono gratis

[Oblige]

Il notaio è responsabile! E' suo compito di verificare che non vi sia alcun vincolo che possa compromettere l'acquisto ed è tenuto informare le parti di eventuali problemi, ovviamente non solo in forma verbale


Insomma, combattere! Prendere a calci! E fare il solletico a chi non sembra reagire. E magari sentire anche qualche altro consulente legale al riguardo dei doveri e poteri dei notai ... soprattutto perché questi ultimi non sono gratis

Admin, siamo in italia, i notai non hanno mai colpe e fanno sempre il loro lavoro a regola d'arte.

Il trucco è:
per i poveri cristi controlli blandi [quando ci sono...].
Per i potenti qualche controllo in più, metti che ci sia un problemino...

...

[Banzai]

Sì lo so. Ma in questi tempi possiamo cambiare le cose in meglio, se non lo facciamo ora, allora mai più. E, soprattutto, non possiamo vantarci di averci almeno provato.

In ogni caso, l'escamontage con le offshore per sfuggire all'improbabile revoca, vale almeno un migliaio di ben assestati calci in culo di chi se lo merita, compreso notaio e sua cricca e compreso avvocati e commercialisti che fanno il gioco degli avversari con le belli frasi.

Cazzo, no! Aggredire, difendere, insistere! Queste sono le parole chiavi del successo! E le conosciamo tutti, solo che per la Santa Pigrizia e della falsa riconoscenza siamo tutti rincitrulliti fiacconi e ce la facciamo fare in culo ancora e ancora, e loro lo sanno! Fin quando conosciamo gli avvocati con le palle solo dal cinema e la giustizia dai libri delle fiabe (e neanche tanto), non cambia mai nulla!

Quando nei tribunali si parla di patteggiamento, bisogna opporsi, rivoltarsi, gridare allo scandalo e chiamare le cose e le persone per il nome. Quanta gente si fa condannare a un terzo della pena pur non aver fatto nulla, nel timore che saranno condannati per sempre, soltanto perché loro avvocato non ha avuto l'interesse di pestare i piedi? E' doppiamente falso, anzi, triplo. Il patteggiamento non dovrebbe neanche essere un'opzione legale.

La giustizia comincia con noi, con quanto siamo coraggiosi e come portiamo avanti la causa, mandare in tilt i meccanismi malati, è primo obbligo di ogni cittadino e non deve avere timore di manifestare questo diritto e dovere con tutti i mezzi a disposizione, soprattutto mettendo da parte ogni falsa modestà nel momento opportuno di farsi valere.

Scusate lo sfogo ma il male della società siamo noi e io intendo cambiare la mia parte. E dalle mie parti ogni mio fornitore riga drittissimo, perché a forza di stinchi e culi strapazzati preferiscono fare bene il loro lavoro e imparare (questo è importantissimo) che le mie riechieste non sono assurde, ma l'unico modo per operare in modo sano. Non dobbiamo farci nemico il mondo, ma dobbiamo difenderci da coloro che per i più svariati motivi ce la mettono in culo.

Tutto questo si riassume in una piccola frase: decapitare la piramide.

[Edmond_Dantès]

Giusto !! Grillo for ever !!!

ieri stavo per prendere a sberle un direttore di Intesa san Paolo.....

ho semplicemente chiesto molto gentilmente di poter comprare una carta di debito prepagata con iban "Super flash"

perché mi serviva di fare un bonifico urgente di 900€ a un professionista per pagare una fattura.


dialogo:

D) Lei non è censito !

E) Sono stato cliente vostro per più di ventanni fino al 2011....

D) A noi non risulta !

E) Telefoni alla sede centrale di XXXXXXX e vedrà che metà dei dirigenti non solo mi conoscono ma sono miei pazienti...

D) ma qui siamo in un altra provincia, anzi addirittura in un altra regione, e a noi non risulta nulla!

E) Complimenti per essere il primo gruppo bancario italiano avete un sistema informatico di "Merda", è un problema vostro...

D) Se vuole un iban apra un conto !

E) Ho chiuso il conto presso di voi perché mi derubavate di oltre 500€ all'anno di commissioni per fare 10 bonifici e 12 rate di leasing,
senza un€ di fidi e senza essere mai stato di un € in rosso.
ho già il mio conto presso una banca del vostro gruppo in Slovenia, dove non mi fanno perdere il tempo che regolarmente mi fate
perdere voi e mi costa 12 € all'anno e non più di un euro a operazione (gli mostro la mestro con il numero del mio conto SLO)

D) Faccia un bonifico per casa in contanti !

E) quanto me lo farebbe pagare di commissioni ?

D) 7€

(premetto che intesa SP ha lanciato una iniziativa promozionale: Ti aspettiamo, nell’orario che ti è più comodo! dal lunedì al venerdì: 8:05-13:30 14:30 – 20:00 sabato: 09:00-13:00 * *alcune filiali il sabato effettueranno l’orario 08:00-14:00)

E) Ieri pomeriggio sono entrato qui dentro alle 16.00, ho chiesto lo stesso prodotto, prima mi è stata garantita la disponibilità, e dopo un
ora abbondante mi è stato detto che preferivate spedirmela a casa (un centinaio di chilometri di distanza), ma a me serve di fare questo pagamento prima possibile,
alla fine ho chiesto al cassiere di farmi il pagamento in contanti a 7€ di commissioni, alle 20.00 sono uscito di qui senza aver ottenuto un bel nulla e non certo per colpa mia.
punto il dito sul cassiere e intimo: Lei Cassiere, Conferma !?? (Il cassiere china la testa e borbotta: Confermo i terminali non funzionavano).
Siete voi! che mi dovreste pagare i danni della vostra inefficienza, perché dovrei pagare 7€ per un servizio da quarto mondo ?
Pubblicizzate questo vostro prodotto miracoloso che costa 10 € all'anno se faccio 10 bonifici in un anno mi costano 5€
totale 15€ contro 70 col rischio (per esperienza certezza) di perdere ulteriori decine di ore di lavoro per le vostre inefficienze.

D) io questa carta non gliela do perché vengono usate per il riciclaggio !!

E) Ha il coraggio di dare del riciclatore a me !!

I suoi colleghi del MPS hanno fatto sparire 4miliardi e voi per premiare il presidente di Mps Mussari lo avete eletto per acclamazione presidente dell'Abi.... il vostro ex AD Passera è indagato per frode fiscale (1,15 miliardi di euro contestati, già patteggiati pagando 270 milioni ) Tre mesi fa, da ministro, invocava una «sanzione sociale» contro gli evasori....

Riciclatore Io ?? Le rispondo come era uso Toto: "Ma mi faccia il piacere!!"

Quando la finirete di dedicarvi solamente alla speculazione e a fottere la clientela, quando tornerete a fare la banca....sarà sempre ora....!!!




In due giorni ho girato 11 banche: nessuna mi ha dato una di queste tanto sbandierate carte...

Prestitempo finanziaria dal Gruppo Deutsche Bank me ne spedisce una gratis in settimana
db contocarta


con tutte le operazioni on line e ai loro sportelli a costo zero

sono entrato in un tabacchino con terminale ricevitorie Sisal e in 5minuti
pagando 5€ sono uscito con una carta prepagata di PayPal (sopra i 400€ la ricarica è gratis)
dieci minuti dopo con 80centesimi comodamente da casa ho fatto il bonifico....



Riciclatori Noi ?? .... "Ma mi faccia il piacere!!"

tootto.jpeg

[bankswift.lux]

Salve ho letto sia le domande che le risposte, ovviamente la situazione è ben più complessa... partendo dal fatto che la revocatoria non è facile da ottenere.. tranne nei casi in cui viene appurata l'intenzione di vendere prima di una sentenza, o vendere appunto per sfuggire ai creditori.. quindi processo all'intenzione.. Con eventuale gravante della complicità dell'acquirente.. (esempio vendita MOLTO più bassa rispetto al mercato)
Un escamotage ai fini di mettere al riparo l'eventuale revoca c'è.. ma andava istruita precedentemente.
La responsabilità di un notaio è fondamentale... ma essendo in Italia....

[beta]

Un escamotage ai fini di mettere al riparo l'eventuale revoca c'è.. ma andava istruita precedentemente.
La responsabilità di un notaio è fondamentale... ma essendo in Italia....

Salve,
grazie a tutti per le risposta.
Dal mio punto di vista, il giudice dovrebbe dare ragione alla società Z e negare la revocatoria.
Penso che il fatto che la vendita sia stata fatta prima della sentenza e il fatto che ci siano gia molti usufrutti pignorati, dovrebbe bastare.
Inoltre, per quanto riguarda il prezzo di vendita, mi sembra giusto il pensiero di ADMIN..
Infondo se ho una casa che vale 1.000.000 di euro oggi, secondo voi riuscirei a realizzarli? Visto come va il mercato immobiliare, se ne prendo la metà è gia tanto....
Tornando al discorso NOTAI, se funziona cosi, dovrebbero avvisare chi compra. Consigliarli ad "alzare" il prezzo per non incorrere in revocatorie. Informare che se il prezzo è troppo basso può rischiare revocatorie. Invece niente, prendono tanti soldi e se ne sbattono completamente. E la legge lo permette.
Per quello che fanno, si potrebbe benissimo farne a meno.. o dare gli stessi poteri ai commercialisti.. ma, a quanto pare, l'italia la comandano politici e notai. (ladri e ladri vanno d'accordo )

Detto questo, sono ottimista sulla sentenza finale di questa revocatoria.
Tuttavia, preferirei pensare e valutare qualcosa per mettere al sicuro il tutto. Qualcosa che faccia dormire notti tranquille, togliendo il pensiero di poter perdere. Perchè.. non sono avvocato, ma di sentenze "impossibili" ne ho lette un pò su internet..

Perciò se per mettere al riparo l'immobile è tardi, pensavo a questa soluzione un pò piu pesante:

"In alternativa, se la società Z vende tutti gli immobili in sua proprietà e in proprietà dell'altro garante (l'altra persona che ha firmato per fare rilasciare il mutuo), ad un altra società (italiana o estera) a prezzo di mercato?

Tutti gli immobili tranne ovviamente quello in oggetto. Quello lo lascio intestato alla societa.
Se dopo qualche mese si smette di pagare il mutuo? Va all'asta solo l'immobile A? E' possibile che la banca chieda altre revocatorie alla nuova società? Come evitare questo?
La banca può chiedere revocatorie anche all'estero?
Eventualmente si proverebbe a comprarlo quando è all'asta.... o si cercherebbe di fare un offerta alla banca ancora prima che vada all'asta. Chiaramente non a 1.000.000 di euro. A quel punto la banca si troverebbe senza garanzie.. e penso che piuttosto che andare in perdita, si accontenterebbe di prendere "qualcosa".

Nel mio primo post vi avevo chiesto come funzionano i trust patrimoniali per gli immobili.. In questo potrebbe essere utile?
Ho letto anche di società con soci minorenni.. come funzionano? Fino quando raggiungono la maggiore età i beni della società non si possono toccare? In caso di revocatoria cosa succederebbe?

Grazie a tutti per le risposte.