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Evitare di pagare avviamento commerciale

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  • Evitare di pagare avviamento commerciale

    Chiedo qui sul forum sperando di ottenere una risposta diversa da quella che mi hanno dato un paio di commercialisti ed un avvocato.

    Come si fa ad evitare di pagare l'avviamento commerciale ad un inquilino di un negozio, con un contratto in scadenza, se al terzo rinnovo sestennale (sono 18 anni che è lì) non si riesce a mettersi d'accordo sul nuovo canone?

    Possibie che la legge tuteli a tal punto gli inquilini che se questi non vogliono darti un aumento praticamente hai due sole chances?

    1) ti accontenti di briciole in più rispetto al contratto in scadenza
    2) gli restituisci 18 volte il canone mensile

    Ci sarà pure una via legale...

    Qualcuno mi dice che forse dichiarando di dover ristrutturare l'immobile la cosa dovrebbe essere possibile.

    In pratica si tratterebbe di affermare che a cause delle nuove disposizioni legali su impatto energetico, impianto elettrico, ecc.... l'immobile non ha più i requisiti legali per essere dato in locazione.
    E l'inquilino dovrebbe andarsene per permettere le ristrutturazioni, senza avere diritto all'avviamento commerciale.

    E' cosi?
    Ci sono altre vie?
    Last edited by mariobianchi2014; 04/06/2014, 22:45.

  • #2
    Innanzitutto occorre leggere il contratto e verificare se sia stato specificato che il locale fosse utilizzato per il contatto diretto con il pubblico. Se si tratta di "negozio" come scrivi, ci sarà una parte di magazzino non soggetta al contatto con il pubblico e l'importo del canone andrà scorporato per l'esatto calcolo dell'indennità di avviamento.
    Fatta questa premessa, le sole ipotesi previste dalla legge che escludono il pagamento della suddetta indennità sono rappresentate da inadempimento contrattuale del conduttore (ad es. morosità), disdetta o recesso di quest'ultimo. Pertanto, occorrerebbe verificare con puntualità se le obbligazioni contrattuali sono state correttamente eseguite dal conduttore ed eventualmente contestare la risoluzione del contratto per inadempimento.
    L'ipotesi dell'obbligo di ristrutturazione non fa venir meno l'obbligo di corrispondere l'indennità, anzi a maggior ragione la giustificano, pure con l'aggiunta di un risarcimento danni, se si ammette addirittura che l'immobile non è più a norma...mi sembra la classica zappa sui piedi per non dire di peggio.

    In casi simili, se non ci sono appigli in merito ad eventuale inadempimento, solitamente agisco in questo modo:
    a) cerco nuovo inquilino disposto a versare una buonuscita/buonentrata (che dir si voglia) importante, almeno pari alle 18 mensilità dovute ed un canone adeguato al periodo;
    b) appresto una licenza/sfratto per finita locazione nei confronti del vecchio conduttore fissando una udienza medio lunga (2-3mesi);
    c) negozio con il vecchio inquilino un nuovo contratto sotto minaccia di sfratto e consegna del negozio al nuovo inquilino;
    In caso di ragionevolezza del vecchio inquilino, si rinuncia all'azione di sfratto e si ringrazia il potenziale nuovo inquilino.
    In caso di irragionevolezza del vecchio inquilino, si procede allo sfratto, si incamera la buonentrata e la si offre al vecchio inquilino per la restituzione dell'immobile.
    In questo modo, a mia memoria, il cliente/proprietario non ha mai pagato una indennità di avviamento.
    Spero di esserti stato utile e chiaro

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    • #3
      se una azienda o un privato ha un reddito sicuro tale da garantire un pagamento regolare...

      non prende in affitto, fa un mutuo....

      quando si accorgono che non possono fottere la banka...

      si rivolgono a te (sapendo che possono fotterti alla grande in tutta tranquillità)...

      accettano affitti spropositati, perché sanno che, tanto, possono non pagarti !!




      con l'aria che tira accontentati di confermare il vecchio canone, perché rischi di riaffittare, dopo aver risolto il contratti a colpi di avvocati, al 30 % in meno rispetto a quello attuale....

      se non serve a te personalmente e l'inquilino è un pagatore regolare....

      consiglio disinteressato:
      tienitelo così

      moltissimi che pensano di essere furbi sfrattano l'inquilino "storico" allettati da contratti gonfiati e alla fine si ritrovano a combattere contro nuovi inquilini che oltre a non pagare per un paio d'anni spendono, li costringono a sborsare decine di migliaia di euro di spese legali per non prendere nulla. Oltre ai danni la beffa !
      se poi incappi in un fallimento !!
      resti senza affitto e con l'immobile bloccato dal Tribunale per 5/6 anni !!




      se sei furbo proponigli di effettuare a loro spese gli adeguamenti che competono per legge al proprietario e le manutenzioni dell'immobile (a parte quelle che puoi scaricare fiscalmente) a compensazione dell'aumento prevedibile e prevedere da subito alla prossima scadenza una onesta maggiorazione, con a fine contratto destinazione gratuita delle migliorie a tuo favore, altrimenti fuori (alla naturale scadenza del contratto)...

      i contratti in corso, di comune accordo, possono tranquillamente essere integrati da aggiunte regolarmente registrate all' Uff. Registro...

      alla fine paghi meno tasse e riqualifichi l'immobile, senza rischiare, se sono gente onesta accetteranno di buon grado...
      tienili !! c'è di molto peggio... rischi seriamente di cacciarti in un incubo !!



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      elusione-fiscale.com
      Last edited by Edmond_Dantès; 05/06/2014, 09:10.

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      • #4
        Grazie a tutti, anche se avete purtroppo confermato quello che temevo.
        L'immobile in questione prevede il contratto con il pubblico, e l'inquilino è il classico pagatore con 2/3 mesi di ritardo, ma che alla fine in qualche modo paga.
        Il problema di questo tipo di cose in italia è che lo stato aumenta le tasse ed il bene diventa antieconomico con il passare del tempo.
        Puoi infatti solo richiedere gli aumenti istat, e fra tasse, irpef,imu, tasi, ecc, si arriva a pagare il 60/65% allo stato.
        Grazie a questa questione dell'avviamento commerciale non puoi neanche cambiare inquilino.

        Ci fosse almeno un sistema per rinegoziare il contratto a causa dell'aumento delle imposte!!!


        Trovare un inquilino che ti rimborsa l'avviamento commerciale è IMPOSSSIBLE!!!!
        a meno di non parlare di immobili di primissimo livello (tipo piazza di Spagna a Roma)

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        • #5
          basterebbe che qualcuno molto "velatamente" finisse per rendegli la vita impossibile, un po' come fanno i cinesi che si insediano nelle varie città europee e non solo... non so qualcosa del tipo....






          forse è lui che ti paga per andarsene.. altro che buonuscita...
          I problemi non possono essere risolti allo stesso livello di conoscenza che li ha creati. Albert Einstein.

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          • #6
            Con 2-3 mesi di arretrati va via e non paga!

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            • #7
              Sinceramente dovresti accendere un cero alla madonna ringraziando di avere un inquilino che paga da 18 anni . Pensa che potresti ritrovarti con un inquilino che se ne resta lì dentro tranquillo e beato per anni senza versarti un centesimo di affitto .

              Valuta bene .... sai quanti ce ne sono in giro di locali sfitti , o peggio di locali con inquilini morosi ?

              Quindi valuta bene , se hai un possibile nuovo inquilino , con garanzie , in grado di pagarti ciò che vuoi allora procedi ... altrimenti tienitelo così .

              Originariamente Scritto da mariobianchi2014 Visualizza Messaggio
              Chiedo qui sul forum sperando di ottenere una risposta diversa da quella che mi hanno dato un paio di commercialisti ed un avvocato.

              Come si fa ad evitare di pagare l'avviamento commerciale ad un inquilino di un negozio, con un contratto in scadenza, se al terzo rinnovo sestennale (sono 18 anni che è lì) non si riesce a mettersi d'accordo sul nuovo canone?

              Possibie che la legge tuteli a tal punto gli inquilini che se questi non vogliono darti un aumento praticamente hai due sole chances?

              1) ti accontenti di briciole in più rispetto al contratto in scadenza
              2) gli restituisci 18 volte il canone mensile

              Ci sarà pure una via legale...

              Qualcuno mi dice che forse dichiarando di dover ristrutturare l'immobile la cosa dovrebbe essere possibile.

              In pratica si tratterebbe di affermare che a cause delle nuove disposizioni legali su impatto energetico, impianto elettrico, ecc.... l'immobile non ha più i requisiti legali per essere dato in locazione.
              E l'inquilino dovrebbe andarsene per permettere le ristrutturazioni, senza avere diritto all'avviamento commerciale.

              E' cosi?
              Ci sono altre vie?

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              • #8
                tra irpef ed imu si prendono il 60% di quello che uno incassa.
                ed oltretutto tutelano l'inquilino.
                se non paga può stare lì per anni a sbafo, e bisogna pure pagare le tasse sui soldi non percepiti

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                • #9
                  Originariamente Scritto da mariobianchi2014 Visualizza Messaggio
                  tra irpef ed imu si prendono il 60% di quello che uno incassa.
                  ed oltretutto tutelano l'inquilino.
                  se non paga può stare lì per anni a sbafo, e bisogna pure pagare le tasse sui soldi non percepiti
                  Liquida tutto incassa, trasferisci all'estero e se vuoi immobili acquistali all'estero. In Italia torna ogni tanto solo da turista sempre se ti va.. altrimenti il mondo è grande!
                  I problemi non possono essere risolti allo stesso livello di conoscenza che li ha creati. Albert Einstein.

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                  • #10
                    incassate il 40% netto senza fare un cazzo e vi lamentate pure...

                    e allora uno che si rompe il culo a lavorare perché gli rimanga massimo il 25% cosa dovrebbe dire ??

                    dovreste avere il buon senso di tacere...
                    se vi ficcano nel culo una bella
                    patrimoniale del 30% del valore catastale dell'immobile io li voto subito....

                    così finalmente i soldi ricominceranno a girare !!




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