Qual’è la migliore forma giuridica per raccogliere capitali?

[emi]

Salve, mi ricollego dopo un po’ sul forum.
si vuole raccogliere capitali per acquistare beni immobiliari.

Di base di contatteranno investitori proponendo di investire una quota, in principio è simile a quello del crowdfunding.

Sto valutando le varie opzioni per fare questo.

Qualcuno ha già esperienza in queste operazioni?

[bomber747]

Gli investitori ti daranno solo il capitale che dovrai poi restituire con gli interessi entro una data scadenza o diventeranno proprietari dell'immobile insieme a te ?

[Andy Fratton]

Bentornato Emi. Per questo tipo di attività negli USA vanno molto i REIT (Real Estate Investment Trust) in quanto molto più flessibili nella gestione quote e nel capitale.

Sicuramente non sono da prendere in considerazione le società a capitale fisso, a meno di non andare a costituire un fondo chiuso (ma anche lì non è proprio il massimo).

Per questo genere di attività ti serve una tipologia di società che possa variare il proprio capitale in maniera semplice e rapida. Questo con una società di capitali standard non lo puoi fare.

Pensa di voler partire oggi, siete in 5 soci che mettono 200.000 euro a testa e la società emette 1000 azioni. Vi troverete così con 200 azioni a testa. Tra un mese trovate un nuovo investitore, e se lo volete inserire vi toccherà rimettere mano (dal notaio) a tutta la struttura azionaria, nonche al capitale sociale che aumenterà.
Stesso discorso nel caso di uscita di un socio.

Ciò che ti serve è una struttura appunto tipo REIT o tipo Sicav che consenta la continua entrata-uscita di soci/beneficiari in maniera rapida.

[emi]

Grazie per le risposte.
Per l’operazione ci si potrebbe appoggiare a un sito di crowdfunding autorizzato dalla consob. Ma in questo caso vogliono che si utilizzi una società EU.

le società UK, che erano le più semplici ed economiche da costituire e gestire non sono più utilizzabili causa brexit.

Qual’è quindi la soluzione migliore in EU che siano le più semplici ed economiche?

Stavo pensando ad una Irlandese ?? Ma non le ho mai utilizzate.

[Andy Fratton]

Dove intendete investire? Società irlandese non è il massimo in quanto hanno enormi problemi ad ottenere VAT se non operano sul territorio, o quantomeno devono avere ufficio (visitabile) e direttore residente. Se il VAT non è un problema allora può andare.

Più o meno allo stesso costo avete Olanda che ha senza dubbio meno problemi. Se poi la usate come holding finanziaria, meglio ancora.

Non conoscendo i vostri progetti posso solo fare delle ipotesi, ma immaginerei una struttura simile:

- Holding finanziaria olandese detenuta da voi
- società locale ove investite che gestisce gli immobili (tanto se si tratta di progetti di un certo spessore vi serve sicuramente).

La holding finanzia i progetti delle locali, le locali sviluppano il progetto e gestiscono gli immobili (fanno quello si chiama property management).

Le locali quindi si troveranno ad:

- incassare affitti
- gestire tutte le spese del complesso e fornire servizi
- rimborsare la finanziaria
Così facendo l'imponibile sarà decisamente basso.

Chiaramente questo è un discorso valevole per progetti di una certa dimensione, parliamo quantomeno di palazzina con locali commerciali e residenziali da sviluppare e gestire.

[emi]

Le società Olandesi, almeno sui primi siti che ho visto, sembrano abbastanza costose sia come costituzione che come gestione

[bomber747]

Le società Olandesi, almeno sui primi siti che ho visto, sembrano abbastanza costose sia come costituzione che come gestione

Per quello che devi fare te stai sui 3/4K anno

[emi]

Per quello che devi fare te stai sui 3/4K anno

che tassazione anno?
io adoravo le LLP inglesi che con la giusta struttura erano praticamente tax free, non esiste qualcos'altro di simile in europa?

[Andy Fratton]

Tutte le società di persone (LP ed LLP sono società di persone) sono sostanzialmente tax free, perchè i profitti vanno in capo direttamente ai soci. Pure una snc irregolare ha in via di principio capacità immobiliare.

Sempre in via di principio potresti benissimo costituire snc in Italia, con due LLC USA, senza registrazione in Camera di Commercio. Avresti praticamente una struttura anonima e tax free...

[fabio]

che tassazione anno?
io adoravo le LLP inglesi che con la giusta struttura erano praticamente tax free, non esiste qualcos'altro di simile in europa?

Io investo in immobili con la mia UK LLP sia in UK sia in EU. Non c'è alcun problema e i bilanci pubblici su Companies House sono pure un bel biglietto da visita in banca.
In EU fai semplice identificazione diretta per corporation (o income) tax locale e se l'immobile che acquisti è commerciale soggetto VAT ti attribuiscono in pochi gg numero di VAT locale.

Il problema della LLP è che è ottimale se sei tu e qualche altro socio che vi mettere insieme per fare questo business e se magari volete schermare i beneficiari,
non va invece bene se siete parecchi soci e soprattutto se entrate/uscite di frequente anche se l'article of association vi dà piena libertà organizzativa in questo senso.

Se dovete operare come un REIT ti serve altra struttura e a quel punto va prima identificato il mercato di investimento perché la struttura va ottimizzata per quel mercato, se per esempio il mercato è Irlanda, puoi fare un QIF che è esentasse per gli investimenti in Irlanda.

[bomber747]

Io investo in immobili con la mia UK LLP sia in UK sia in EU. Non c'è alcun problema e i bilanci pubblici su Companies House sono pure un bel biglietto da visita in banca.
In EU fai semplice identificazione diretta per corporation (o income) tax locale e se l'immobile che acquisti è commerciale soggetto VAT ti attribuiscono in pochi gg numero di VAT locale.

Il problema della LLP è che è ottimale se sei tu e qualche altro socio che vi mettere insieme per fare questo business e se magari volete schermare i beneficiari,
non va invece bene se siete parecchi soci e soprattutto se entrate/uscite di frequente anche se l'article of association vi dà piena libertà organizzativa in questo senso.

Se dovete operare come un REIT ti serve altra struttura e a quel punto va prima identificato il mercato di investimento perché la struttura va ottimizzata per quel mercato, se per esempio il mercato è Irlanda, puoi fare un QIF che è esentasse per gli investimenti in Irlanda.

Fabio la tua LLP ha due membri persone fisiche, te e un tuo socio o gli hai messo una holding come seconda persona ?

[fabio]

Fabio la tua LLP ha due membri persone fisiche, te e un tuo socio o gli hai messo una holding come seconda persona ?

No, due corporate members in giurisdizioni offshore (un classico quindi..), uno che opera come holding di famiglia detenendo il 100% interests della LLP e l'altro dormant non trading giusto per avere il secondo membro. richiesto dalla legge. Con immobiliare funziona molto bene in UK e Europa (a parte Monaco dove è opportuno usare una SCI Societé Civile Immobiliere che comunque costa zero e ha zero obblighi contabili).

[bomber747]

No, due corporate members in giurisdizioni offshore (un classico quindi..), uno che opera come holding di famiglia detenendo il 100% interests della LLP e l'altro dormant non trading giusto per avere il secondo membro. richiesto dalla legge. Con immobiliare funziona molto bene in UK e Europa (a parte Monaco dove è opportuno usare una SCI Societé Civile Immobiliere che comunque costa zero e ha zero obblighi contabili).

E le banche che dicono?

[fabio]

E le banche che dicono?

Le banche si fermano alla LLP e ai suoi bilanci pubblici consultabili su Companies House.
Il fisco nei vari stati pure si ferma alla LLP: se compri un immobile ti fanno subito registrazione diretta e ti attribuiscono no. VAT se immobile commerciale soggetto VAT.

[bomber747]

Le banche si fermano alla LLP e ai suoi bilanci pubblici consultabili su Companies House.
Il fisco nei vari stati pure si ferma alla LLP: se compri un immobile ti fanno subito registrazione diretta e ti attribuiscono no. VAT se immobile commerciale soggetto VAT.

Approfitto della tua disponibilità perché mi interessa direttamente per il medesimo scopo.
I conti li apri nella nazione ove e' situato l'immobile o usi sempre quello che mi avevi accennato per la tua Delaware LLC a IOM ?