Risoluzione anticipata - Locazione commerciale

[Pinza]

Buonasera,
scrivo per porre un quesito davvero banale, a cui però non riesco a rispondere con certezza.
Ipotizziamo che io, di nome Tizio, conduttore di un locale commerciale, non abbia più la possibilità economica di pagare il canone di locazione, e che proponga pertanto al locatore una risoluzione anticipata consensuale del contratto, con abbandono immediato dei locali da parte mia (locali ristrutturati a mie spese pochi mesi fa), corrispondendo un indennizzo in suo favore (inferiore alle sei mensilità canoniche), ma che egli non voglia assolutamente sentire ragioni e rifiuti qualsiasi proposta di accordo...
Ipotizziamo anche che sul contratto di locazione sottoscritto vi sia scritto qualcosa tipo

"Il mancato pagamento alle scadenze mensili pattuite (il giorno 5 di ogni mese), per qualunque causa, in tutto od in parte, anche di una rata del canone costituisce in mora il Conduttore, e trascorsi venti giorni dalla scadenza prevista, comporta la risoluzione di diritto del contratto, ex. Art 1456 del codice civile (clausola risolutiva espressa)."

Se io Tizio dunque ritardassi il pagamento del canone di più di 20 giorni, in seguito a questo mio inadempimento, il locatore potrebbe avvalersi della clausola risolutiva espressa che farebbe cesare immediatamente il contratto e i suoi effetti...
A questo punto io Tizio dovrei corrispondere una penale/indennizzo al conduttore, se non espressamente previsto dal contratto? Se si, quale legge/articolo lo prevede?

Grazie mille a tutti, in anticipo.
Buon lavoro

[Andy Fratton]

Da quel che sò da esperienze personali tutto sta nel contratto . Se da nessuna parte sono menzionate penali ,non si può inventare niente . Chiaramente se il locatore ha in mano una fidejussione bancaria , ti tiene per le palle .

Se non ha in mano niente , raccomandata A/R dove comunichi la risoluzione anticipata del contratto con decadenza fine mese e per quella data liberi i locali e consegni le chiavi .

[Pinza]

È leggermente diverso. Ipotizziamo che il locatore abbia in mano fideiussione assicurativa (non bancaria) che peraltro al punto ”Oggetto della garanzia” reciti "La garanzia è limitata alle obbligazioni contrattuali con espressa esclusione dei debiti di valuta e delle penalità contrattuali ed al periodo di validità e durata fissato... (etc)”
Quindi l'unica cosa su cui il locatore potrebbe rivalersi è questa fideiussione assicurativa, che poi a sua volta si rivarrebbe sul contraente (io). Però, c'è un però. A quanto pare la garanzia fideiussoria esclude i debiti di valuta (e i canoni di locazione lo sono, Cassaz. 1239 del 2/2/95) e le penalità contrattuali. Penalità contrattuali che nella pratica non riesco a definire. Lo sono forse i sei mesi di anticipo che io dovrei dare per la disdetta?
Nel contratto non è specificata penale in caso di clausola risolutiva espressa, penso però che il locatore potrebbe agire in giudizio contro il conduttore chiedendo i danni per la risoluzione anticipata del contratto... Almeno, credo che sia così anche se non sono sicuro al 100%!

[Andy Fratton]

Sinceramente non saprei con esattezza la differenza tra fidejussione bancaria e assicurativa .
Io ti posso dire che quando avevo il negozio ,ho dovuto dare al locatore fidejussione bancaria pari a 12 mensilità . Quando poi ho dato disdetta ,verificato che tutto era ok , mi è stata riconsegnata .
prova ad informarti presso chi ha prestato fidejussione ,di sicuro loro ti dicono cosa copre .

[David]

Avv.Pallini, qui c'è materiale per lei..

[Edmond_Dantès]

Se fossi io al posto tuo, il tuo caro proprietario,

il proprietario è evidentemente un imbecille estremamente ignorante, dotato di una notevole arroganza, frutto probabilmente di sue esperienze positive nel passato (in Italia chi più urla più si atteggia ad aver ragione), e credo che Avv. Pallini confermerà...

Se fossi io al posto tuo, il tuo caro proprietario, si pentirebbe 1000 volte di avermi firmato il contratto e piangerebbe lacrime amare...

ovviamente bisogna saper fare i contratti e non firmare il primo foglio di carta che ti mettono sotto il naso...

quella clausola vessatoria che hai letto, io non me la sarei fatta mettere, oppure la facevi firmare prima a lui e poi tu la dovevi firmare una volta sola, ergo le clausole vessatorie (contrarie ai disposti del codice civile) non firmate due volte, vengono istantaneamente abrogate, una volta che hai nelle tue mani una copia del contratto firmato da lui: un bel calcio in culo e fuori di qui, se non obbedisce chiami i carabinieri e cosi capisce che, per il futuro, che deve astenersi da fare lo stronzo!
Alcune clausole vessatorie le puoi fare abrogare in seguito ma ti costa una cifra di avvocati, perché bisogna andare in causa quando avresti avuto la causa vinta all'inizio senza muovere un dito e spendere un euro...

i contratti di affitto non si firmano mai a casa/ufficio del proprietario....

deve venire lui da te, da solo, e tu ovviamente devi avere vicino due robusti e palestrati testimoni...

qualunque cosa ti porti già compilata da lui, gli fai una bella pallotolina di carta e la butti nel cestino...

poi gli metti sul tavolo il contratto che hai preparato tu (si fa sempre, precedentemente una bozza precontrattuale, con la scusa di esaminarla con calma)....

ci sono tutte le clausole che gli andavano bene tranne le cazzate che ci vorrebbe inserire lui per mettertela nel culo... ovviamente a questo punto uno dei testimoni ha già provveduto a chiudere la porta a chiave....

davanti alla prospettiva di perdere l'assegno (3mesi anticipati) e col rinforzo persuasivo dei testimoni il 99% delle volte firmano e se ne vanno veloci... dal 2008 per un proprietario... chiudere un contratto di affitto è come prendere il superenalotto....
guarda quanti immobili restano sfitti !!!




c'e anche un altra soluzione... nel caso di contratti di affitto commerciali puoi sempre cedere il contratto e se sei così pirla da avergli firmato una vessatoria in cui rinunci a tale diritto, puoi sempre fare una cessione di azienda o affitto di azienda...

ti presenti a casa sua con quattro ceffi sporchi e puzzolenti della famiglia "Hudorovic" (quasi tutti i rom dalle nostre parti hanno lo stesso cognome) e gli presenti i nuovi inquilini con cui dovrà aver in futuro a che fare fino alla scadenza del contratto....

sono certo che esci da casa sua con il contratto annullato e magari una buonuscita per liberargli al più presto i locali... male che vada qualche settimana dopo il sopralluogo, i soliti ignoti gli svuotano, casa....

[berti3it]

il proprietario è evidentemente un imbecille estremamente ignorante, dotato di una notevole arroganza, frutto probabilmente di sue esperienze positive nel passato (in Italia chi più urla più si atteggia ad aver ragione), e credo che Avv. Pallini confermerà...

Se fossi io al posto tuo, il tuo caro proprietario, si pentirebbe 1000 volte di avermi firmato il contratto e piangerebbe lacrime amare...

ovviamente bisogna saper fare i contratti e non firmare il primo foglio di carta che ti mettono sotto il naso...

quella clausola vessatoria che hai letto, io non me la sarei fatta mettere, oppure la facevi firmare prima a lui e poi tu la dovevi firmare una volta sola, ergo le clausole vessatorie (contrarie ai disposti del codice civile) non firmate due volte vengono istantaneamente abrogate, una volta che hai nelle tue mani una copia del contratto firmato da lui: un bel calcio in culo e fuori di qui,se non obbedisce chiamavi i carabinieri e cosi capiva che deve astenersi da fare lo stronzo!
le puoi fare abrogare in seguito ma ti costa una cifra di avvocati, perché bisogna andare in causa quando avresti avuto la causa vinta all'inizio senza muovere un dito e spendere un euro...

i contratti di affitto non si firmano mai a casa/ufficio del proprietario....

deve venire lui da te, da solo, e tu ovviamente devi avere vicino due robusti e palestrati testimoni...

qualunque cosa ti porti già compilata da lui, gli fai una bella pallotolina di carta e la butti nel cestino...

poi gli metti sul tavolo il contratto che hai preparato tu (si fa sempre, precedentemente una bozza di precontrato, con la scusa di esaminarla con calma)....

ci sono tutte le clausole che gli andavano bene tranne le cazzate che ci vorrebbe inserire lui per mettertela nel culo... ovviamente a questo punto uno dei testimoni ha già provveduto a chiudere la porta a chiave....

davanti alla prospettiva di perdere l'assegno (3mesi anticipati) e col rinforzo persuasivo dei testimoni il 99% delle volte firmano e se ne vanno veloci... dal 2008 per un proprietario... chiudere un contratto di affitto è come prendere il superenalotto....
guarda quanti immobili restano sfitti !!!




c'e anche un altra soluzione... nel caso di contratti di affitto commerciali puoi sempre cedere il contratto e se sei così pirla da avergli firmato una vessatoria in cui rinunci a tale diritto, puoi sempre fare una cessione di azienda o affitto di azienda...

ti presenti a casa sua con quattro ceffi sporchi e puzzolenti della famiglia "Hudorovic" (quasi tutti i rom dalle nostre parti hanno lo stesso cognome) e gli presenti i nuovi inquilini con cui dovrà aver in futuro a che fare fino alla scadenza del contratto....

sono certo che esci da casa sua con il contratto annullato e magari una buonauscita per liberargli al più presto i locali... male che vada qualche settimana dopo il sopralluogo, i soliti ignoti gli svuotano, casa....

FANTASTICO!!!

[Edmond_Dantès]

Buonasera,
scrivo per porre un quesito davvero banale, a cui però non riesco a rispondere con certezza.
Ipotizziamo che io, di nome Tizio, conduttore di un locale commerciale, non abbia più la possibilità economica di pagare il canone di locazione, e che proponga pertanto al locatore una risoluzione anticipata consensuale del contratto, con abbandono immediato dei locali da parte mia (locali ristrutturati a mie spese pochi mesi fa), corrispondendo un indennizzo in suo favore (inferiore alle sei mensilità canoniche), ma che egli non voglia assolutamente sentire ragioni e rifiuti qualsiasi proposta di accordo...

a titolo puramente didattico quando si firma un contratto ed eventualmente si concordano delle variazioni....

il tono e l'ambientazione deve essere il più possibile simile a questo....

http://www.youtube.com/watch?v=i96VS_z8y7g

imparate !!! che cazzo site andati a scuola a fare???

[Pinza]

Sinceramente non saprei con esattezza la differenza tra fidejussione bancaria e assicurativa .
Io ti posso dire che quando avevo il negozio ,ho dovuto dare al locatore fidejussione bancaria pari a 12 mensilità . Quando poi ho dato disdetta ,verificato che tutto era ok , mi è stata riconsegnata .
prova ad informarti presso chi ha prestato fidejussione ,di sicuro loro ti dicono cosa copre .

La differenza tra fideiussione bancaria e assicurativa è, in parole semplici, la seguente:
Quella bancaria per le locazioni solitamente consiste in una somma (esempio, X mensilità) da te messa a disposizione, fisicamente "bloccata" dalla banca, che fa da garante affinché il locatario possa rivalersi su tale somma se ne abbia il diritto. Essendo i soldi "semplicemente" congelati, al termine dell'obbligazione garantita (nel ns caso il contratto d'affitto), la cifra viene restituita.
Quella assicurativa in realtà non è una vera e propria fideiussione, bensì una sorta di assicurazione. Tu conduttore paghi una sorta di premio assicurativo (pari per esempio a 2 mensilità), la compagnia "garantisce" per te fino a X mensilità (esempio 12) per eventuali obbligazioni contrattuali che tu non hai rispettato. Il bello è che l'organo che emette la fideiussione rimborserà, qualora ne ricorrano i termini, il locatore, per poi rivalersi sul conduttore (io). I soldi che tu paghi per questa fideiussione non vengono restituiti proprio perché non sono fisicamente bloccati, ma vanno a pagare la polizza (fornitura di servizi). Coobbligato a questa fideiussione, oltre all'impresa soggetto giuridico, c'è anche una persona fisica.

[Pinza]

il proprietario è evidentemente un imbecille estremamente ignorante, dotato di una notevole arroganza, frutto probabilmente di sue esperienze positive nel passato (in Italia chi più urla più si atteggia ad aver ragione), e credo che Avv. Pallini confermerà...

Se fossi io al posto tuo, il tuo caro proprietario, si pentirebbe 1000 volte di avermi firmato il contratto e piangerebbe lacrime amare...

ovviamente bisogna saper fare i contratti e non firmare il primo foglio di carta che ti mettono sotto il naso...

quella clausola vessatoria che hai letto, io non me la sarei fatta mettere, oppure la facevi firmare prima a lui e poi tu la dovevi firmare una volta sola, ergo le clausole vessatorie (contrarie ai disposti del codice civile) non firmate due volte, vengono istantaneamente abrogate, una volta che hai nelle tue mani una copia del contratto firmato da lui: un bel calcio in culo e fuori di qui, se non obbedisce chiami i carabinieri e cosi capisce che, per il futuro, che deve astenersi da fare lo stronzo!
Alcune clausole vessatorie le puoi fare abrogare in seguito ma ti costa una cifra di avvocati, perché bisogna andare in causa quando avresti avuto la causa vinta all'inizio senza muovere un dito e spendere un euro...

i contratti di affitto non si firmano mai a casa/ufficio del proprietario....

deve venire lui da te, da solo, e tu ovviamente devi avere vicino due robusti e palestrati testimoni...

qualunque cosa ti porti già compilata da lui, gli fai una bella pallotolina di carta e la butti nel cestino...

poi gli metti sul tavolo il contratto che hai preparato tu (si fa sempre, precedentemente una bozza precontrattuale, con la scusa di esaminarla con calma)....

ci sono tutte le clausole che gli andavano bene tranne le cazzate che ci vorrebbe inserire lui per mettertela nel culo... ovviamente a questo punto uno dei testimoni ha già provveduto a chiudere la porta a chiave....

davanti alla prospettiva di perdere l'assegno (3mesi anticipati) e col rinforzo persuasivo dei testimoni il 99% delle volte firmano e se ne vanno veloci... dal 2008 per un proprietario... chiudere un contratto di affitto è come prendere il superenalotto....
guarda quanti immobili restano sfitti !!!




c'e anche un altra soluzione... nel caso di contratti di affitto commerciali puoi sempre cedere il contratto e se sei così pirla da avergli firmato una vessatoria in cui rinunci a tale diritto, puoi sempre fare una cessione di azienda o affitto di azienda...

ti presenti a casa sua con quattro ceffi sporchi e puzzolenti della famiglia "Hudorovic" (quasi tutti i rom dalle nostre parti hanno lo stesso cognome) e gli presenti i nuovi inquilini con cui dovrà aver in futuro a che fare fino alla scadenza del contratto....

sono certo che esci da casa sua con il contratto annullato e magari una buonuscita per liberargli al più presto i locali... male che vada qualche settimana dopo il sopralluogo, i soliti ignoti gli svuotano, casa....

Ahahahah... Spettacolare Edmond!
Ho un unica cosa non chiara... Quando all'inizio della tua risposta parli di clausola vessatoria che tu non ti saresti fatto inserire, a cosa ti riferisci?

[Banzai]

La cessione del contratto a terzi è ovviamente la trovata giusta, in tutti i sensi. Cedi tutto ai barboni, e il contratto sarà istantaneamente risolto senza alcuna richiesta di risarcimento e ti restituisce pure la cauzione

[Pinza]

La cauzione non gliel'ho neanche mai versata, a garanzia c'era solo questa benedettissima fideiussione...
In ipotesi, io potrei cedere il contratto ad un nullatenente A/R al proprietario dei locali, il quale molto probabilmente si opporrebbe alla cessione (per inaffidabilità economica della persona)... A questo punto cosa succede?
Grazie mille!

[Banzai]

Pensa in grande.

Da noi un Cinese ha preso in affitto un capannone così:

1377_capannone9.jpg

e ha preso da tutte le parti batterie, pneumatici e olio usati per lo smaltimento, e si è fatto pagare un prezzo ridicolo, il quale gli ha reso però centinaia di migliaia di Euro, perché a un certo punto era meno costoso di portarglieli anche da lontano piuttosto che portarli dai cessionari.

Ha fatto il pieno del magazzino e quando è scaduto il "contratto", è semplicemente andato a casa e non è più tornato. Il proprietario si è trovato quindi con centinaia di tonnellate di materiale assolutamente inutile alla vendita, oltre a non poter denunciare il Cinese, in quanto non c'era alcun contratto e si è fatto pagare in nero. Perché un affare come questo rende molto se pagato cash.

Il proprietario comunque ha fatto due conti e i suoi legali gli hanno consigliato di pagare la multa e altri "tributi", piuttosto che pagare lo smaltimento e le multe al riguardo di stoccaggio di materiale anche pericoloso. E così è finito sui giornali.

Il Cinese non è mai stato trovato, perché non ha lasciato neanche un documento ... i tanti soldi rendono ciechi

[Edmond_Dantès]

Ahahahah... Spettacolare Edmond!
Ho un unica cosa non chiara... Quando all'inizio della tua risposta parli di clausola vessatoria che tu non ti saresti fatto inserire, a cosa ti riferisci?

"Il mancato pagamento alle scadenze mensili pattuite (il giorno 5 di ogni mese), per qualunque causa, in tutto od in parte, anche di una rata del canone costituisce in mora il Conduttore, e trascorsi venti giorni dalla scadenza prevista, comporta la risoluzione di diritto del contratto, ex. Art 1456 del codice civile (clausola risolutiva espressa)."

Se io Tizio dunque ritardassi il pagamento del canone di più di 20 giorni, in seguito a questo mio inadempimento, il locatore potrebbe avvalersi della clausola risolutiva espressa che farebbe cesare immediatamente il contratto e i suoi effetti...
A questo punto io Tizio dovrei corrispondere una penale/indennizzo al conduttore, se non espressamente previsto dal contratto? Se si, quale legge/articolo lo prevede?

questa è una puttanata!! .... perché a riguardo il codice civile è molto chiaro e 9 su 10 i giudici la invalidano, serve solo a ingarbugliare le carte e soprattutto spaventare i gonzi.... che ci credono...

puoi andare davanti al giudice per tre volte in due anni per morosità e pagando cash in udienza...
il tuo proprietario si paga ogni volta le spese legali (spese compensate, ognuno le proprie) credi che una mensilità basti a pagare l'avvocato ?? nel frattempo fra un udienza e l'altra passano mesi/anni ... ....sveglia !!!!!

leggetevi il codice civile !!!

e soprattutto fatevi preparare i contratti dall' Avv. Pallini !!

....fa più danni un contratto a cazzo che la II° Guerra Mondiale !!





la più grande figata oggi, e fare un contratto in

nero....

[Andy Fratton]

Pensa in grande.

Da noi un Cinese ha preso in affitto un capannone così:

[ATTACH=CONFIG]169[/ATTACH]

e ha preso da tutte le parti batterie, pneumatici e olio usati per lo smaltimento, e si è fatto pagare un prezzo ridicolo, il quale gli ha reso però centinaia di migliaia di Euro, perché a un certo punto era meno costoso di portarglieli anche da lontano piuttosto che portarli dai cessionari.

Ha fatto il pieno del magazzino e quando è scaduto il "contratto", è semplicemente andato a casa e non è più tornato. Il proprietario si è trovato quindi con centinaia di tonnellate di materiale assolutamente inutile alla vendita, oltre a non poter denunciare il Cinese, in quanto non c'era alcun contratto e si è fatto pagare in nero. Perché un affare come questo rende molto se pagato cash.

Il proprietario comunque ha fatto due conti e i suoi legali gli hanno consigliato di pagare la multa e altri "tributi", piuttosto che pagare lo smaltimento e le multe al riguardo di stoccaggio di materiale anche pericoloso. E così è finito sui giornali.

Il Cinese non è mai stato trovato, perché non ha lasciato neanche un documento ... i tanti soldi rendono ciechi

Geniale ,semplicemente geniale